不動産売却時の譲渡所得の計算方法は？取得費・譲渡費用の内訳も解説

不動産を売却したときに得られる利益（譲渡所得）は、所得税や住民税の対象となります。
不動産の売却で利益が発生したら確定申告をして納税しなければならないため、事前に計算方法を確認しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却時の譲渡所得の計算方法や、計算時に必要となる取得費と譲渡費用の内訳について解説します。

不動産売却時の譲渡所得の計算方法

不動産を売却したときに生じる譲渡所得は「不動産の売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除」の計算方法で算出します。
特別控除は一定の要件を満たしたときに利用できる制度で、たとえばマイホームを売却するときには譲渡所得から3,000万円を控除可能です。
また建物を売却するときには、建物の取得費からその減価償却費を差し引いた金額を計上します。
減価償却とは建物の経年劣化による価値の減少分を計算するもので、税務上重要な項目です。

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不動産売却時に取得費に含まれるもの

取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用を指します。
土地や建物を購入したときにかかった費用はもちろんのこと、購入時に不動産会社へ手数料として支払った仲介手数料、土地の取得時にかかった測量費なども含まれます。
一方で、購入後におこなったリフォームにかかった費用は取得費として算入できません。
くわえて住宅ローンを組んで不動産を購入したときに発生するローン保証料も、取得費の対象外です。
もし不動産購入時の取得費がわからないときには、売却金額の5％に相当する金額を取得費として算入できます。

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不動産売却時に譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用です。
具体的には不動産売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料、土地の面積や境界を確定させるためにおこなった測量費、建物の解体費用などが該当します。
それだけでなく、不動産をよりスムーズに売却するために作成した広告や宣伝にかかった費用も譲渡費用として算入可能です。
取得費と譲渡費用をできる限り計上できれば必然と譲渡所得が減り、納税額の負担が軽減されます。
そのため不動産を売却するときには、何にいくら使ったのかを把握しておくことが重要です。

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まとめ

譲渡所得は不動産売却時に発生する利益を指し「不動産の売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除額」の計算式で求められます。
取得費は不動産の購入時にかかった費用であり、不動産の購入代金や仲介手数料などが該当します。
一方、譲渡費用は不動産の売却時にかかった費用で、仲介手数料や測量費、解体費用などを算入可能です。
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