心理的瑕疵とは？不動産売却価格への影響や告知義務を解説

物理的には問題がないのに、心理的に忌避される場合がある不動産を「心理的瑕疵物件」といいます。
心理的瑕疵物件を売却する際には注意点がいくつかあり、違反してしまうと思わぬトラブルになりかねないため、注意しなければなりません。
そこで今回は、心理的瑕疵物件について、あてはまるケースや売却価格への影響、重要な告知義務を解説します。

不動産売却で知っておきたい心理的瑕疵物件とは？

心理的瑕疵物件とは、住む方に心理的抵抗を与える瑕疵のある物件です。
雨漏りや壁のひび割れなど、目に見える物理的瑕疵と異なり、目に見えない欠陥である点が特徴です。
具体例を挙げると、自殺や殺人の現場となった物件といったいわゆる事故物件のほか、墓地や反社会的組織の事務所が近いなど、周辺環境が忌避されるケースが心理的瑕疵物件に該当します。
そうした心理的瑕疵物件の売却の際には売主に告知義務が課せられるため、買主に心理的瑕疵の具体的な内容について伝えなければなりません。

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心理的瑕疵は不動産の売却価格にどう影響する？

事故物件などの心理的瑕疵物件に該当する不動産はやはり売却しにくく、相場より価格を下げなければならないケースが少なくありません。
しかし、人が亡くなった物件でも状況によっては事故物件に該当しないケースがありますので、まずは心理的瑕疵物件に該当するかを確認しましょう。
たとえば、人が亡くなった物件でも、孤独死や自然死の場合は心理的瑕疵物件には該当しないケースがほとんどです。
とはいえ、発見まで時間がかかってしまい、特殊清掃をおこなったり事件性があったりすると心理的瑕疵が認められる場合もあるため、内容によって個別に判断する必要があります。

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心理的瑕疵のある不動産売却で告知義務を怠るとどうなる？

自殺や他殺など、不自然な死が起こった心理的瑕疵物件の売却時には、買主への告知義務があります。
違反すると、売却の取消しや売主の損害賠償責任が認められる場合があるため、決して怠らないようにしましょう。
また一般的に、売買では6年程度経過するまでは告知する必要があるとされています。
しかし、凶悪犯罪など事件性が著しいものはより慎重な対応が必要です。
あくまでも、ケースごとに判断する必要があることを覚えておきましょう。

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まとめ

心理的瑕疵のある不動産の売却では、売主から買主への告知義務が生じ、違反すると契約の取消や損害賠償などトラブルに発展する場合があります。
心理的瑕疵物件に該当するかどうかで売却価格も異なってくるため、事前に瑕疵の内容についてよく確認しておくのがおすすめです。
なお、買主への告知義務を怠ると、売却の取消しや売主の損害賠償責任が認められる可能性があるため、注意しなければなりません。
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