不動産売却の契約不適合責任とは？買主の権利とインスペクションを解説

所有している土地や建物を売るとき、引き渡し後のトラブルに不安を抱える方は多いです。
宅地建物取引業法では専門知識を持たない買主を保護する法律が設けられており、契約内容に不備があると、引き渡し後に売主が責任問題を問われる恐れがあります。
こちらの記事では、不動産売却の不適合責任とはなにかお伝えしたうえで、買主の権利とインスペクションの必要性を解説します。

不動産売却の契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買契約の内容に記載されていない不具合・欠陥・不足などが発覚した場合、売主が買主に対して責任を負う法律です。
決済と引き渡しをして所有権移転登記まで済んだら、土地や建物の所有権がなくなるので、取引は終了したと考える売主も多いでしょう。
しかし、専門知識を持たない個人買主を守るための法律は、引き渡し後も継続されます。
基本的な設備不良のほかにも雨漏りやシロアリ被害など、多岐に渡るリスクが潜んでいるため、物件の状態を正確に報告する必要があります。

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不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利は、追完請求・損害賠償請求・代金減額請求・契約解除の4点です。
まず、設備の不具合や欠陥のための修理費用や代替品の購入費用を請求できます。
続いて、不具合や欠陥を理由に新たな損害が発生したのであれば、その損害分の費用請求が可能です。
さらに、追完請求に応じない売主がいる場合は、契約書で定められている売買取引の代金を減額できます。
最後に、買主がマイホームや賃貸物件として使用不可と判断するのが妥当とされた場合、売買契約そのものを解除できます。

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不動産売却時にインスペクションをするべき理由

売主が契約不適合責任のリスクを負わないためには、インスペクションが重要です。
インスペクションとは、中古物件の流通を強化する目的で発足された制度で、物件の劣化や欠陥の有無・必要な修繕部分を調べるものです。
2018年4月の改正宅地建物取引業法では、仲介業者が売主に対して物件調査の告知義務が生じるようになりました。
最終的に物件調査をおこなうか判断するのは売主ですが、引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、活用するべきです。
また、物件に問題がないと証明できれば、購入希望者からの信頼も高くなり購買意欲の促進につながります。

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まとめ

契約不適合責任は、中古物件の流通促進と買主保護の観点から取り入れられました。
売買契約書にて、不具合や欠陥の有無などをすべて記載すれば問題ありませんが、伝達不足があるとあとから損害賠償責任等が問われます。
引き渡し後のトラブルを避けるためにも、積極的にインスペクションを活用しましょう。
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