土地の査定方法は？公的評価と道路と形状ごとに解説

所有している不動産を、できる限り高く売却したいと考える方は多いでしょう。
売却益を出すためには仲介業者に資産価値を見てもらう必要がありますが、売主としても適正かどうか判断できるようにならなければなりません。
こちらの記事では土地の査定方法について公的評価と道路と形状に分けて解説します。

土地の査定に用いる公的評価や取引事例比較法について

一般的に土地の公的評価には、公示地価・基準地価・取引事例比較法の3種類の方法が活用されています。
公示地価とは、国土交通省のホームページにて全国20,000か所以上の販売価格が公開されているので、それらを踏まえて所有している不動産の資産価値を判断する方法です。
基準地価とは、各都道府県の自治体が独自の基準で都市計画区域外の地域を含めて評価しているので、それらを踏まえて1㎡あたりの価格で判断する方法です。
取引事例比較法とは、実際に周辺地域がどれほどの取引価格で売買されているのかを参考にするものであり、提示された資産価値の適正さを判断できます。

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土地の査定に関わる前面道路との関係について

前面道路とは、所有地に面している道路を指しており、幅や方角によって資産価値にも大きく影響します。
前提として建築基準法に則り、幅4m以上・道路2m以上接するように条件がついているので、幅員を満たしていなければ境界線から後退させたセットバックが必要です。
また道路の形状や間口の長さが基準値を下回っているのであれば、現時点で建てられている建物には影響がないものの、新しく建て直しできません。
将来的に不動産売却を検討しているのであれば、査定結果にも不利に働くからこそ、必然的に購入希望者からの需要は下がります。
ただし、中間画地と比較すると角地のほうが日当たりが良いとの理由で評価が高くなる場合もあります。

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査定結果に大きく影響する土地の形状について

資産価値を査定する際には、土地の形状も大きく影響します。
評価される特徴は「整形地」と呼ばれる形状で、境界線が決まっているため、建築作業がスムーズに進められます。
一方で蛇のようにグネグネとしていたり旗竿地のようにいびつだったりする場合は、建物を建てる際に面積を一回り小さくしなければなりません。
面積に対して使用できる範囲が狭くなる場合は、必然的に相場よりも資産価値が落ちる原因になるので注意が必要です。
もちろん、形状に問題を抱えていても建築に影響がでないほど広ければ、とくに資産価値にも影響しません。

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まとめ

土地を査定する際には、国土交通省や各地域の自治体が定める基準を軸にして評価する方法があります。
実際の取引事例の数値を知っておくと、適正価格を提示されているかどうかを判断しやすくなります。
資産価値が下がる要素はいくつかあるので、そういった特徴を知っておくと、より販売活動をスムーズに進めやすくなるでしょう。
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